Door Ria Makatita

Haar eerste tijdelijke baantjes verrichtte ze via uitzendbureaus. Gedurende die tijd bleef ze op haar studentenkamer wonen. Twee jaar werkte ze op basis van tijdelijke contracten. Toen ze eenmaal een vast contract gekregen had, kon ze de overstap maken naar een eigen huurappartement. Weliswaar in de vrije sector, maar wel met een betaalbare huur. Enkele jaren later trok ze in bij haar partner, met wie ze een gezin stichtte. De familie, bestaande uit vader, moeder en een dochter, woonde in een passende en betaalbare eengezinswoning, in een prettige buurt met school, winkels en andere belangrijke voorzieningen op loopafstand.

Doorstroming op de woningmarkt
‍Het grootste deel van dit verhaal speelt zich af in de jaren 80/90 van de vorige eeuw. Eigenlijk niet eens zo heel erg lang geleden. Inmiddels is het 2022. Ria Makatita-Hendrix, het kleine meisjes van weleer, is nog niet zo lang geleden 61 jaar geworden. Ze hoopt de volgende fase van haar leven, als senior, te kunnen doorbrengen in de buurt waar ze nu gelukkig is, dichtbij haar netwerk, het allerliefst in een levensloopbestendige, passende en betaalbare woning. Maar is deze doorstroommogelijkheid er wel? Kinderen die nu 20 jaar of ouder zijn, willen net zo graag zelfstandig zijn als de kinderen van pakweg veertig jaar geleden. Ze willen graag studeren of werken en op kamers, met alle leuke dingen die daarbij horen. Voor degenen die zijn afgestudeerd, geldt ongeveer hetzelfde. Zij willen vanuit hun studentenhuizen graag doorstromen naar een eigen appartement of studio. Stelletjes kijken ernaar uit om naar een eengezinswoning te verhuizen. Ouders wier kinderen inmiddels het huis uit zijn, willen graag kleiner en levensloopbestendig gaan wonen.

Het woningtekort verklaard
‍Een passende woning voor iedereen. Het zou, gelet op het bovenstaande, allemaal gemakkelijk en gesmeerd moeten kunnen verlopen. Helaas is dat niet het geval. Sinds een aantal jaren is Nederland in de greep van een heuse wooncrisis. Dat betekent: een tekort van rond de 330.000 woningen! Voor de volledigheid zet ik hieronder de oorzaken op een rijtje. Veel kleine woningen die direct na de Tweede Wereldoorlog werden gebouwd, zijn in de loop der tijd gesloopt. Daarvoor in de plaats kwamen weliswaar grotere gezinswoningen, maar veel minder dan er nodig waren. Met name na de economische crisis van 2008 ontstond een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. De waarde van bestaande huurwoningen kwam als gevolg van de crisis erg onder druk te staan. Sociale verhuurders kwamen daardoor minder gemakkelijk in aanmerking voor leningen om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Daarbij kwam dat banken toch al terughoudend waren met het verstrekken van een financiering. In 2013 voerde het kabinet Rutte de beruchte verhuurdersheffing in. Deze regeling – in feite een belasting – betekende concreet dat de Nederlandse woningcorporaties zo’n 1,7 miljard euro per jaar dienden af te dragen aan de schatkist. De corporaties hadden daardoor minder geld in kas. Daardoor moesten renovatie, verduurzaming en niet te vergeten de bouw van nieuwe woningen, noodgedwongen op de lange baan worden geschoven.

Nieuwe problemen doemen op
‍Het goede nieuws is dat het nieuwe kabinet aan de formatietafel heeft besloten dat de verhuurdersheffing met ingang van volgend jaar stapsgewijs wordt afgeschaft. Gehoopt wordt dat met het geld dat corporaties daardoor overhouden, de komende jaren meer woningen worden gebouwd. Inmiddels doemen andere problemen op: met name door migratie en een stijgend aantal nieuwe Nederlanders is meer betaalbare woonruimte nodig dan enkele jaren geleden was voorzien. Daarbij komt dat de stikstof- en PFAS-problematiek een rem zet op de bouw van nieuwe woningen. De al bestaande crisis wordt nog verder aangewakkerd doordat mensen ‘anders’ zijn gaan wonen. Het aantal alleenstaanden groeide van 280.000 in1947 naar 3 miljoen nu. Ook ouderen blijven langer thuis wonen dan vroeger.

Huizen worden alsmaar duurder
‍Ondertussen wordt de woningmarkt gekenmerkt door een sterke prijsopdrijving. Investeerders die op de bank geen rente meer krijgen, zien hun kans schoon op de woningmarkt. Ze kopen woningen op – met name goedkope – om ze vervolgens tegen hoge prijzen te verhuren. Daarnaast drijven ook de lage hypotheekrente en het tekort aan woningen de prijzen enorm op: er kan vaak meer worden geleend, waardoor er meer betaald wordt voor een woning. De gevolgen laten zich gemakkelijk raden: jarenlange wachtlijsten en huur- en koopprijzen die voor veel mensen nauwelijks nog te betalen zijn. Ruime overbiedingen op koopwoningen waardoor de huizenprijzen nog verder stijgen en door het dak heen schieten. Met als uiteindelijk gevolg: geen doorstroming op de woningmarkt en daardoor nauwelijks kansen voor starters. Nergens kunnen wonen. Vaak afgewezen worden voor een huurwoning. Tijdelijk wonen. ‘Bankhoppen’ (afwisselend slapen bij familie, vrienden of bekenden). Thuis bij de ouders blijven wonen. Nog steeds samen met andere huisgenoten in plaats van zelfstandig wonen. Of als oudere in een grote, niet aangepaste woning moeten blijven wonen omdat er geen geschikte woning beschikbaar of betaalbaar is.

Oplossingen zijn er, maar hebben niet direct effect
‍Gemeenten erkennen de wooncrisis en zijn op zoek naar oplossingen.  Ook het kabinet, aangespoord door de Tweede Kamer, werkt aan een uitweg. Maar welke maatregelen er ook genomen worden; ze hebben niet van vandaag op morgen effect. Enkele oplossingen zijn: opkoopbescherming (https://bit.ly/3AaBq6d), zelfbewoningsplicht, en uiteraard meer woningen bouwen: zowel in het sociale segment als voor de middenhuur, maar ook betaalbare koopwoningen. Daarnaast moet een rem gezet worden op de stijgende huur- en koopprijzen. Dat laatste kan voor een deel worden bereikt door invoering van de bovengenoemde opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. Want daardoor wordt het voor investeerders en huisjesmelkers immers moeilijker - en zeker minder aantrekkelijk - om meerdere panden of zelfs hele complexen op te kopen, met de bedoeling ze voor veel geld door te verkopen of ze tegen hogere huren te verhuren. Ik ben van mening dat de overheid de regie moet terugpakken. Het aanstellen van Hugo de Jonge als minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kan daartoe een aanzet zijn. Hopelijk ziet deze minister in dat er niet alleen meer woningen gebouwd moeten worden, maar ook gedifferentieerd, duurzaam, passend en betaalbaar voor elke portemonnee. Ook innovatief bouwen, met nieuwe technieken en andere materialen, kan helpen. Het kan bouwen zelfs goedkoper maken. Ook zou het gemakkelijker moeten worden om grote en/of leegstaande gebouwen en kantoren om te bouwen, of te splitsen. Zo kan de doorstroming bevorderd worden en komen er meer passende en betaalbare woningen beschikbaar.Daarnaast zou je projectontwikkelaars kunnen verplichten om bij elk nieuwbouwproject een nader vast te stellen aantal betaalbare woningen te realiseren.

Wat gebeurt er al in Maastricht?
‍De woningcorporaties en de gemeente Maastricht willen een kwaliteitsslag realiseren bij woningen. In duurzaamheid, wat de woonlasten vermindert, en in levensloopgeschiktheid, wat goed is voor de doorstroom. Dat laatste zorgt ook voor meer sociale cohesie en een betere leefbaarheid in een buurt of wijk. De gemeenteraad van Maastricht heeft eerder vastgesteld dat er behoefte is aan gemengde wijken met voldoende betaalbare en toekomstbestendige(duurzaam en levensloopgeschikte) woningbouw voor diverse doelgroepen. Gebiedsgerichte samenwerkingsafspraken geven hier invulling en uitvoering aan. Veilig, aantrekkelijk en betaalbaar wonen voor iedereen, van baby tot senior! Het zou in een rijk land als Nederland geen droom of utopie moeten zijn, maar een reëel toekomstbeeld dat hopelijk snel werkelijkheid wordt. En het meisje dat in 1960 in Brunssum werd geboren? Dat ‘meisje’ hoopt in maart 2022 gekozen te worden in de Maastrichtse gemeenteraad. Ze hoopt verder nog lang en gelukkig te leven. In de fijne Maastrichtse buurt waar ze al vele jaren met heel veel plezier woont.

‍